上半年物管行业收并购趋于谨慎，“依赖症”下多家企业仍未刊发去年年报

发布时间：2025-07-07 23:02:31 来源：七拱八翘网 作者：娱乐

来源：华夏时报

本报记者  李凯旋  李贝贝  北京报道

快速生长两年的依赖症物管行业在2022年上半年“静了下来”。对比此前，上半物管行业由跨大步改为迈小步，年物年年在收并购方面趋于谨慎，管行而成功上市以及正在排队IPO的业收业仍企业数量也有所缩减。

作为与房地产联系紧密的并购报行业之一，许多从地产母公司独立上市的趋于物管企业在资本市场上闯荡得不算顺利。物管行业长久存在的谨慎家企“拓展第三方业务规模能力较差”的问题依旧未能解决，而母公司出现的下多流动性危机则连累多家物管企业2021年年报至今未能刊发，已经停牌多月。未刊

谨慎并购

与此前物管领域不断出现并购案例不同，发去2022年上半年，依赖症行业内的上半并购似乎更加谨慎和理性。截至2022年6月底，年物年年据中指物业研究院不完全统计，管行上半年行业内公开披露的并购有近20宗，涉及金额约80亿元。

中指物业研究院方面认为，2022年上半年，物管行业的收并购呈现三大特点。其一，企业并购更加谨慎，且更加注重标的质量，也关注战略协同和盈利性。不可否认，对于企业而言，收并购可以快速扩充业务规模，但其同样拥有风险，也对企业的资金能力提出了更高要求。

其二，与房地产行业相似，2022年，参与物管并购的多数以国企为主。数据显示，2021年上半年，物管行业仅有2宗有国企背景的企业参与案例，总交易对价不足2亿元。不过截至2022年6月底，在近20宗的收并购案例中，有5宗并购主体为国资背景物管企业，涉及的交易金额约43.14亿元，占总交易金额一半以上。

其三，更加明显的则是，物管行业内的大额并购案数量有了明显缩减。《华夏时报》记者注意到，2022年上半年，金额超过10亿元的大额并购仅有3宗，并购发起方分别是碧桂园服务（06098.HK）和华润万象生活（01209.HK）。最大一笔收并购的发起方为碧桂园服务，其用48.47亿元的价格收购了蓝光嘉宝服务64.6%的股权。

与此同时，物管行业收购标的的类型也有了明显变化。例如，此前，物管行业的主要收购标的为传统物业。在2022年上半年，物管企业还收购了包括园林、环卫业务、科技公司等方面的企业。

上市热潮渐退

接连在上市路上“狂奔”两年的物管行业2022年上半年上市热情减退。《华夏时报》记者注意到，2022年上半年，正在IPO或者已经成功上市的物管企业明显减少。由于2020年-2021年大批物管企业排队上市，头部房企的物业大部分已经成功登陆资本市场。

2022年1月份，龙湖集团（00960.HK）发布公告表示，拟拆分龙湖智创生活于联交所主板独立上市。公开资料显示，龙湖智创生活是龙湖集团旗下物管平台，服务范围包括住宅及其他非商业的物业管理服务等。

彼时，龙湖集团方面对《华夏时报》记者表示，龙湖智创生活可以凭借着跨业务领域、可持续以及高品质的服务能力，成为维系与促进龙湖集团不同空间、资产、产品等紧密相连的关键角色。

3月31日，力高健康生活（02370.HK）成功登陆港交所进行交易。公开资料显示，力高健康生活以长三角为核心，布局了大湾区、环渤海区等多个城市群，旗下包括高品质物业、社区健康管理以及相关的智慧科技平台。

除了力高健康生活之外，成功在2022年上半年闯关IPO的还有金茂服务（00816.HK）。值得关注的是，金茂服务在2022年6月份收购了首置物业100%股权，交易作价为4.5亿元。金茂服务方面对《华夏时报》记者表示，首置物业业务布局特征以及丰富的业态组合与金茂服务的战略定位相匹配。

截至目前，有包括龙湖智创生活、万物云等在内的约8家物管企业正在排队。相比较前两年年内近15家物管企业成功上市，目前，板块新增成员数量缩减。7月7日，鲁商服务（02376.HK）发布公司股票发售价及配发结果公告，挂牌在即。据悉，鲁商服务是山东省一家综合性物业管理服务提供商，总部位于济南市，业务范围覆盖山东省及北京、哈尔滨等区域。

亿翰智库指出，自物业板块估值回归理性以来，资金多数保持观望态度，市场则是急需新的优质标的，再次释放行业活力。

“依赖症”何解？

物管行业的“高光时刻”是在2020年。彼时，疫情的爆发使得市场意识到，优质物业能够给予业主更多的安全感，而在地产开发业务出现缩水之时，物管行业俨然是一片蓝海，一度成为房企利润的新增长点。

不过，这也在一定程度上折射出了物管行业的一大痛点，即对母公司的依赖程度过高。从母公司被分割上市的物管企业主营业务绝大部分仍是服务于母公司开发的地产项目或者商业项目，来自于第三方的业务规模较小。

克而瑞发布的数据显示，2020年，物管行业在管规模的增长中，有41%的增长来源于收并购，成为物管企业在管规模增长的最大来源。对比来看，仅有26%的在管规模增长来自于对第三方业务拓展。

7月6日，一家头部券商的分析师对《华夏时报》记者表示：“我们研究了多家已经上市的物管企业，有一部分尽管独立上市，但地产公司仍是其控股股东。2021年，多家地产公司出现流动性危机，并同步引发了旗下物管企业年报无法披露，这也在一定程度上表明行业对母公司的依赖度过高。”

《华夏时报》记者注意到，有多家房企2021年年报“难产”，并使得旗下物业公司年报延迟刊发引发停牌。截至发稿，仍有包括鑫苑服务（01895.HK）等至少4家物管企业仍未刊发2021年年报，并处于停牌阶段。

《华夏时报》记者在查阅了停牌物管企业的公告后了解到，不少会计师事务所提出了物管企业与地产母公司之间存在关联交易以及相关财务数据确认存在差异等问题。

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